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Mi inquilino lleva meses sin pagar: ¿qué puedo hacer?
Tener un inmueble en alquiler puede convertirse en una pesadilla cuando el inquilino deja de pagar. La situación es especialmente frustrante porque, mientras el tiempo pasa y la deuda crece, el propietario sigue pagando la hipoteca, el IBI, el seguro del hogar y el resto de gastos asociados al inmueble. En LEXUM Abogados, especialistas en derecho civil, atendemos a propietarios de Torrent, Paiporta, Benetússer, Alaquàs y todo el área metropolitana de Valencia que se encuentran en esta situación. Lo primero que necesitas saber es que la ley te protege, pero los plazos importan. Cuanto antes actúes, antes recuperarás tu vivienda y podrás empezar a cobrar.¿Desde cuándo puedo iniciar el proceso de desahucio?
Puedes iniciar el procedimiento de desahucio por impago desde el primer mes en que el inquilino no paga la renta. No es necesario esperar varios meses. De hecho, esperar tiene un coste: la deuda acumulada puede resultar incobrable si el inquilino no tiene bienes ni ingresos embargables. Lo más recomendable es actuar a partir del segundo mes de impago si el primero no se regulariza. Antes de presentar la demanda, el primer paso es intentar la comunicación con el arrendatario para entender la situación y evaluar si hay posibilidad de acuerdo.Pasos legales del desahucio por impago en Torrent
Paso 1: Requerimiento fehaciente de pago
El primer paso es notificar al inquilino de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de contenido) que adeuda la renta y que tiene un plazo para pagar o abandonar el inmueble. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que regula los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC), este requerimiento previo es ya obligatorio con carácter general para poder interponer la demanda: debe acreditarse que se ha intentado un acuerdo con el inquilino o que se le ha trasladado una oferta vinculante. Además, tiene un efecto procesal clave: si el requerimiento se hace con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no paga en ese plazo, pierde la posibilidad de enervar el desahucio (evitar el lanzamiento pagando la deuda una vez presentada la demanda, art. 22.4 LEC), lo que en la práctica es el motivo principal por el que conviene enviarlo antes de demandar.Paso 2: Presentación de la demanda de desahucio
Si el inquilino no paga ni abandona el inmueble, el abogado presenta la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia de Torrent (competente para los inmuebles ubicados en Torrent y muchos municipios del entorno). La demanda puede acumular dos pretensiones: el desahucio (recuperar el inmueble) y la reclamación de las rentas adeudadas.Paso 3: Decreto del juzgado y señalamiento de lanzamiento
Una vez presentada la demanda, el juzgado dicta un decreto en el que notifica al inquilino y le señala una fecha para el lanzamiento (desalojo). En ese mismo decreto se indica al arrendatario que dispone de un plazo de 10 días para: pagar la deuda y enervar el desahucio (solo puede hacerlo una vez en la misma vivienda), oponerse a la demanda (alegando causas concretas), o abandonar el inmueble voluntariamente.Paso 4: Juicio (si el inquilino se opone)
Si el arrendatario presenta escrito de oposición, se celebra un juicio oral en el que ambas partes exponen sus argumentos. En la inmensa mayoría de casos de impago sin causa justificada, el resultado es favorable al propietario.Paso 5: Lanzamiento
Si el inquilino no abandona el inmueble voluntariamente ni enerva el desahucio pagando, se procede al lanzamiento: el día y hora señalados, el procurador del propietario acude al inmueble con el secretario judicial y, si es necesario, con la fuerza policial para ejecutar el desalojo.¿Cuánto tiempo tarda un desahucio en Torrent?
Los plazos reales varían en función de la carga de trabajo del Juzgado de Primera Instancia de Torrent y de si el inquilino se opone o no. A modo orientativo, y basándonos en nuestra experiencia con procedimientos en este juzgado:- Sin oposición del inquilino: entre 3 y 5 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento
- Con oposición del inquilino: entre 6 y 10 meses
- Si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad: pueden aplicarse determinadas cautelas procesales, cuyo alcance concreto conviene confirmar en el momento del procedimiento (ver más abajo)
¿Puedo recuperar las rentas adeudadas?
Sí, la demanda de desahucio puede acumular la reclamación de todas las rentas impagadas más los intereses desde la fecha de cada impago. Sin embargo, cobrar esa deuda es una cuestión diferente a recuperar el inmueble: si el inquilino no tiene bienes ni ingresos embargables, la deuda puede ser de difícil cobro en la práctica. Por eso siempre recomendamos a nuestros clientes que contraten un seguro de impago de alquiler antes de arrendar el inmueble. Si ya se produjo el impago y no había seguro, analizamos contigo las posibilidades de recuperar la deuda mediante embargo de nómina, cuentas bancarias u otros bienes del deudor.Consejos para propietarios que quieren arrendar con seguridad
- Exige siempre un contrato de arrendamiento firmado y registrado correctamente. Un contrato verbal es válido pero muy difícil de probar
- Solicita garantías adicionales: fianza legal (un mes de renta en vivienda), garantía adicional (hasta dos meses) y/o aval bancario
- Considera contratar un seguro de impago de alquiler: el coste suele ser de entre el 3% y el 5% de la renta anual y te cubre tanto el impago como los gastos jurídicos del desahucio
- Realiza un inventario fotográfico del estado del inmueble antes de la entrega de llaves
- Nunca aceptes el pago de varias mensualidades anticipadas si no está permitido en el contrato: puede complicar el procedimiento de desahucio