¿Qué son los gastos de hipoteca y por qué puedes reclamarlos?

Cuando firmaste tu hipoteca, el banco te hizo pagar una serie de gastos: notaría, registro de la propiedad, gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y tasación. Durante años, las entidades bancarias trasladaron todos estos costes al consumidor mediante cláusulas que el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado abusivas. Si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 —fecha de entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria—, tienes muchas posibilidades de poder reclamar al banco la devolución de parte de esos gastos. En LEXUM Abogados, especialistas en derecho bancario, hemos tramitado con éxito numerosas reclamaciones para clientes de Torrent, Alaquàs, Xirivella, Mislata y otros municipios del área metropolitana de Valencia.

¿Qué gastos puedes reclamar exactamente?

Tras las sentencias del Tribunal Supremo y la jurisprudencia consolidada, la situación actual es la siguiente:

Gastos de notaría

El Tribunal Supremo estableció que los gastos de notaría deben repartirse al 50% entre el banco y el cliente. Si pagaste la totalidad, puedes reclamar la mitad.

Gastos de registro de la propiedad

Corresponden íntegramente al banco, puesto que es quien tiene interés en inscribir la hipoteca. Si los pagaste tú, puedes reclamar su devolución completa.

Gastos de gestoría

También deben ser asumidos íntegramente por el banco. Durante un tiempo se aplicó un reparto al 50%, pero la doctrina consolidada del Tribunal Supremo reconoce actualmente al consumidor la restitución al 100% de los gastos de gestoría, igual que ocurre con el registro. Si los cargaron a tu cuenta en su totalidad, puedes reclamar su devolución completa.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Tribunal Supremo, en una controvertida sentencia de noviembre de 2018, finalmente atribuyó el AJD al cliente. Sin embargo, a partir de noviembre de 2018, una modificación legal lo asignó al banco. Si firmaste antes de esa fecha, el AJD no es recuperable, aunque sí el resto de gastos.

Gastos de tasación

Para hipotecas firmadas a partir de la nueva ley hipotecaria de 2019, los paga el banco. Para hipotecas anteriores a esa fecha, la doctrina consolidada del Tribunal Supremo —tras la STS 35/2021— reconoce igualmente al consumidor la restitución del 100% de los gastos de tasación. El Consejo General del Poder Judicial ha confirmado expresamente este criterio.

Cláusula suelo

Si además tu hipoteca tenía cláusula suelo —un tipo de interés mínimo que te impedía beneficiarte de las bajadas del Euríbor—, también puedes reclamar la diferencia de lo pagado de más desde mayo de 2013.

¿Cuánto dinero puedo recuperar?

Depende del importe de tu hipoteca, del banco con el que operabas y de los gastos que abonaste en su momento. A modo orientativo, para hipotecas de entre 100.000 y 200.000 euros firmadas antes de 2019, el importe a recuperar por gastos suele oscilar entre 1.500 y 4.000 euros. Si además había cláusula suelo, la cantidad puede ser significativamente mayor. En LEXUM Abogados realizamos un análisis gratuito de tu escritura hipotecaria para calcular con precisión cuánto podrías recuperar antes de iniciar ninguna reclamación.

¿Ha prescrito mi derecho a reclamar?

Esta es una de las preguntas más habituales, y conviene responderla con matices porque no hay una fecha única y automática. Para los gastos hipotecarios, la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE y del Tribunal Supremo sitúa el inicio del plazo de cinco años en la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de gastos correspondiente (así lo recoge, entre otras, la STS 857/2024, de 14 de junio), por lo que la ventana de reclamación sigue abierta en muchos casos, aunque conviene revisar cada situación de forma individual. Para la cláusula suelo, el plazo empieza a contar desde que el consumidor tuvo conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. Si tienes dudas sobre si tu reclamación ha prescrito, lo más sensato es consultarlo cuanto antes con un abogado especialista. Cuanto más tiempo pasa, mayor es el riesgo de que algunas acciones prescriban.

¿Cómo funciona el proceso de reclamación?

El proceso tiene dos fases posibles:

1. Reclamación extrajudicial al banco

El primer paso es presentar una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente del banco. Muchas entidades prefieren llegar a un acuerdo antes de ir a juicio. Si el banco no responde en el plazo legal o deniega la reclamación, se pasa a la fase judicial.

2. Demanda judicial

Si el banco no atiende la reclamación, interponemos demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. Cabe destacar que, gracias a reformas procesales recientes, en muchos casos el banco está obligado a pagar las costas judiciales si pierde el pleito, lo que reduce considerablemente el riesgo económico para el cliente. En LEXUM Abogados trabajamos con honorarios claros y un presupuesto cerrado desde el inicio. No hay sorpresas.

¿Necesito un abogado para reclamar los gastos de hipoteca?

Para la reclamación extrajudicial no es estrictamente obligatorio, aunque contar con asesoramiento legal aumenta considerablemente las posibilidades de éxito y evita errores que pueden perjudicar la posterior vía judicial. Para la demanda ante el juzgado, sí es obligatoria la intervención de abogado y procurador. Si además de la hipoteca arrastras otras deudas que no puedes asumir, quizá te interese conocer también cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad en Valencia para cancelarlas legalmente. ¿Firmaste tu hipoteca antes de 2019 en Torrent, Alaquàs, Paiporta o cualquier municipio del área de Valencia? Trae tu escritura a LEXUM y te la analizamos gratis. Llama al 960 645 060.